Meeneembaarheid registratierechten, wat is dat?

De registratierechten of verkooprechten zijn de eenmalige belastingen die je moet betalen bij de aankoop van onroerend goed (bouwgrond of vastgoed). Maar wat als je na enkele jaren besluit je (t)huis te verkopen en te investeren in een ander stekje? Moet je dan opnieuw de volle pot betalen of heb je recht op een korting? Ontdek hier alles over de zogenaamde meeneembaarheid van registratierechten!

Enkele jaren geleden heb je je eerste huis gekocht. Het was toen de perfecte aankoop, maar het leven staat niet stil. Misschien wil je verhuizen om minder te moeten pendelen, of misschien zoek je meer leefruimte met het oog op een gezinsuitbreiding. Je bent hoe dan ook klaar om je huidige woning te verkopen en te investeren in een andere plek.

Je herinnert je dat je bij de aankoop ook heel wat indirecte kosten hebt moeten betalen, waaronder een stevige som aan registratierechten of verkooprechten. Voor je druk aan het budgetteren gaat, hebben we nog goed nieuws voor je: je zal namelijk (een deel van) de nieuwe registratierechten kunnen compenseren via je oude woning.

Nieuwe registratierechten – oude registratierechten = fiscaal voordeel

In Vlaanderen geniet je een ‘meeneembaarheid’ van verkooprechten. Dat wil zeggen dat je je oude registratierechten in een soort rugzakje steekt en met je meeneemt naar de nieuwe woning.

Vervolgens brengt de fiscus dat bedrag in mindering: het wordt met andere woorden afgetrokken van de registratierechten die je in principe zou moeten betalen op het nieuwe vastgoed. Hou er rekening mee dat deze bedragen beperkt zijn.

Verrekening of teruggave?

In praktijk kan die vermindering op twee verschillende manieren gebeuren. De gekozen route hangt volledig af van de vraag of je voor of na de aankoop van je nieuwe woning je oude verkoopt.

Koop je een nieuwe woning of bouwgrond nadat je maximaal 2 jaar geleden je vorige verkocht? Heb je in een periode van 18 maanden voor die verkoop daar je hoofdverblijfplaats gehad? Dan heb je recht op een verrekening van de verkooprechten .

Wil je investeren in een nieuwe woning of bouwgrond voor je je oude woning verkocht hebt? Heb je in een periode van 18 maanden vóór de aankoop daar je hoofdverblijfplaats gehad? Dan heb je recht op een teruggave van de registratierechten. Zodra je voormalige wooneenheid verkocht is, wordt de procedure in gang gezet om een deel te recuperen.

Wanneer heb ik recht op meeneembaarheid?

Je hebt vast en zeker al door dat je dankzij de meeneembaarheid heel wat euro’s kan besparen op de aankoop van je nieuwe huis of bouwgrond. Hou er echter ook rekening mee dat dit geen automatisch recht is. Als toekomstige koper zal je dus aan enkele voorwaarden moeten voldoen.

Voorwaarde 1: Je koopt en verkoopt een hoofdverblijfplaats

Net zoals bij de algemene regels rond registratierechten in Vlaanderen, verwacht de belastingdienst ook hier dat je de ene hoofdverblijfplaats inruilt voor de andere. Zoals we eerder vermeldden, moet je bijvoorbeeld binnen de 18 maanden vóór de verkoop (verrekening) of vóór de aankoop (teruggave) gedomicilieerd zijn geweest op het oude adres.

Voorwaarde 2: Je koopt en verkoopt in het Vlaamse gewest

De meeneembaarheid van registratierechten is een maatregel van de Vlaamse overheid en geldt dus enkel… binnen het Vlaamse gewest. Als je bijvoorbeeld verhuist van Aalst naar Brussel of van Brussel naar Dendermonde, zal je dus jammer genoeg geen recht hebben op dit fiscale voordeel.

Voorwaarde 3: Je koopt en verkoopt niets “op de zaak” Niemand houdt je tegen om via een vennootschap of een andere rechtspersoon te investeren in vastgoed of bouwgrond. Weet gewoon dat de meeneembaarheid enkel geldt voor natuurlijke personen.

Voorwaarde 4: Er zijn verkooprechten betaald op je ‘oude’ onroerend goed

Een logische voorwaarde! Er kan niets worden meegedragen dat niet betaald is. Geërfd of geschonken vastgoed worden niet in rekenschap gebracht. Bovendien moet het ook om een ‘zuivere’ aankoop en verkoop gaan. Dat betekent dat je ook effectief betaalt voor het nieuwe vastgoed. Ruilovereenkomsten tellen niet mee.

Wat als de nieuwe verkooprechten hoger liggen dan de oude?

Sorry, we moeten je meteen teleurstellen: het maximale bedrag dat je kan overdragen wordt altijd begrensd tot de hoeveelheid registratierechten die je betaalde bij de aankoop van de opnieuw verkochte (of te verkopen) woning.

Daarnaast mag je maximaal 12.500 euro meedragen. Indien van toepassing, wordt ook rekening gehouden met het aandeel dat jij als natuurlijke persoon verwerft in het vastgoed of de bouwgrond. Als je bijvoorbeeld voor 50% eigenaar wordt van het nieuwe huis, kan je zo maximaal 6.250 euro meedragen.

  • Bijvoorbeeld. Melissa koopt een woning ter waarde van 210.000 euro in Ninove en laat er zich binnen de 2 jaar domiciliëren. Ze betaalt bij deze aankoop slechts 7% verkooprechten. Enkele jaren later trouwt ze met haar partner en het koppel besluit te verhuizen naar een nieuwe woonst. Melissa verkoopt haar oude woning en investeert voor 50% in de nieuwe gezinswoning ter waarde van 200.000 euro. Het koppel betaalt 10% verkooprechten.
    Melissa betaalde op haar eerste aankoop dus 14.700 euro aan verkooprechten ( € 210.000 x 7%).
    Bij de tweede woonst moet er 20.000 euro aan registratierechten betaald worden (€ 200.000 x 10%). In principe zou ze dus kunnen zeggen dat ze reeds 14.700 euro betaald heeft en die in mindering wil brengen, maar dat is gerekend buiten het maximaal toegestane bedrag van 12.500 euro.
    Daarnaast moet Melissa ook rekening houden met het feit dat ze voor slechts 50% eigenaar wordt van de nieuwe woonst: hierdoor wordt de maximumgrens voor haar deel ook gehalveerd.
    Ze kan met andere woorden slechts 6.250 euro aan verkooprechten meenemen.

Hoe vraag ik de meeneembaarheid aan?

Het goede nieuws is wel dat je voor een verrekening van de registratierechten eigenlijk niets hoeft te doen. De Vlaamse Belastingdienst controleert met plezier of je aan alle voorwaarden voldoet; en berekent bovendien je voordeel.

Verkoop je je oude woning pas na de aankoop van een nieuwe? Dan zorgt de notaris ervoor dat de teruggave van de registratierechten correct verloopt. Hij of zij kan je in beide gevallen de nodige info verschaffen rond alle beperkingen en berekeningen.

Wil je meer advies over de aankoop van je woning of bouwgrond? Maak een afspraak en spring eens binnen! Wij maken graag tijd voor je vrij.

Pieter Muylaert

Beëdigd Landmeter-Expert & Zaakvoerder

12 1517

Toen ik in 2013 Landmeetkantoor TOPO-IMMO oprichtte, had ik een duidelijke visie voor ogen: een one-stop-shop creëren voor zowel immobiliën als topografie. Nu, enkele jaren later, heeft ons dynamische en innovatief team zich ontpopt tot dé referentie in het arrondissement Aalst.

Tags in dit artikel

Pieter Muylaert

Pieter Muylaert

Beëdigd Landmeter-Expert & Zaakvoerder

Toen ik in 2013 Landmeetkantoor TOPO-IMMO oprichtte, had ik een duidelijke visie voor ogen: een one-stop-shop creëren voor zowel immobiliën als topografie. Nu, enkele jaren later, heeft ons dynamische en innovatief team zich ontpopt tot dé referentie in het arrondissement Aalst.

Uw pand verkopen